会社員が不動産投資を始めた方法｜築古700万円→3,280万円の2件購入までの全記録

はじめに：会社員でも不動産投資はできるのか

「不動産投資は資金がある人がやるもの」「リスクが高そうで怖い」「何から始めればいいかわからない」——不動産投資に興味はあるけれど、一歩が踏み出せない会社員は多いと思います。

私は33歳、コンサルティング会社に勤める会社員です。1歳の娘を持つ子育て世帯で、年収は700万円台。そんな私が現在、不動産を2物件保有しています。都内築古物件（700万円）を1件目として購入し、その後首都圏の物件（3,280万円）をフルローンで2件目として取得しました。

この記事では、1件目の購入から2件目の取得までの実際の流れを時系列で公開します。「会社員が不動産投資を始めるとはどういうことか」をリアルに伝えることが目的です。

なぜ不動産投資を始めたのか

きっかけは、50歳までに純資産1.5億円・不労所得月50万円という長期目標を設定したことです。この目標を逆算したとき、給与収入と株式積立だけでは届かないという計算になりました。

不労所得月50万円の内訳として、「家賃収入30万円＋配当収入20万円」という設計を描きました。配当収入はインデックス投資の長期積立で積み上げるとして、家賃収入30万円は不動産なしには実現できません。

コンサルタントとして数字を扱う仕事をしていると、「目標から逆算して手段を選ぶ」という発想が自然に身につきます。不動産投資は目標達成のための手段として、論理的に選択した結果です。

1件目：都内築古物件（700万円）の購入

物件のスペック

なぜ築古・低価格物件を1件目に選んだか

1件目に築古・低価格物件を選んだ理由は明確です。失敗してもダメージが小さい物件で、不動産投資の実務を学ぶためです。

不動産投資には、物件選定・融資交渉・賃貸管理・確定申告など、書籍やセミナーだけでは学べない実務が山積みです。1件目で高額物件を買って大きな失敗をするより、低価格物件でひととおりの経験を積む方が長期的には合理的だと判断しました。

また、700万円という価格帯は、生活防衛資金（現金480万円）を維持しながらローンを組める範囲でした。投資のために守りを崩さない、という原則を守った選択です。

購入までの流れ

1件目の購入は以下のステップで進みました。

• Step1　物件リサーチ：不動産ポータルサイト・不動産会社への問い合わせを並行して実施。都内で利回りが出る築古物件を複数比較
• Step2　現地確認：候補物件を実際に見に行き、周辺環境・管理状況・入居需要を確認
• Step3　融資打診：複数の金融機関に融資打診。会社員の属性（年収・勤続年数）が評価され、融資承認を取得
• Step4　購入・契約：売買契約・決済・登記。初めての不動産契約は書類の量に圧倒されたが、不動産会社のサポートで完了
• Step5　賃貸管理開始：管理会社に委託し、入居者対応・家賃回収を任せる体制を整備

1件目で学んだこと

築古物件を保有して実感したのは、不動産投資は「買った後」が本番だということです。入居者の入退去・管理会社とのやり取り・修繕の判断・確定申告での減価償却計算——これらは実際に物件を持たないと身につかない知識です。

1件目でこれらの実務を経験したことが、2件目の購入判断を大きく後押ししました。

2件目：首都圏物件（3,280万円）のフルローン取得

物件のスペック

なぜフルローンを選んだか

2件目をフルローンで購入した理由は、自己資金を株式投資に温存するためです。

手元の現金・株式資産を使って頭金を入れることもできましたが、そうすると流動性の高い資産（現金・株式）が大きく減少します。不動産は流動性が低い資産のため、一度自己資金を入れると緊急時に取り出せません。

防衛型資産と成長型資産のバランスを維持するために、不動産はレバレッジ（ローン）を最大限活用し、手元の流動資産は守る——という判断がフルローンの背景にあります。

1件目との違い：融資審査の変化

2件目の融資審査では、1件目の保有実績が大きく評価されました。「不動産賃貸業としての実績がある」という点が、金融機関からの信頼につながり、フルローンでの融資承認に至りました。

会社員として給与収入があることに加え、1件目の家賃収入が安定した収入源として認められたことも、審査通過の要因です。1件目で実績を作ることが、2件目以降の融資を有利にするという好循環が生まれています。

2件目購入後の状況

現在、2件目は購入直後のため純資産は約5万円です。フルローンのため、ローン残高と物件価値がほぼ同額の状態からスタートしています。

ここからは毎月の家賃収入でローンを返済しながら、純資産を積み上げていくフェーズです。長期目標である「家賃収入月30万円」に向けて、2物件の安定稼働が最優先課題です。

2件の保有で見えてきた不動産投資の現実

良かった点①　キャッシュフローの安定感

株式投資は相場によって評価額が毎月変動しますが、不動産の家賃収入は入居者がいる限り毎月安定して入ってきます。この「安定感」は、不動産CFの最大のメリットだと実感しています。相場が荒れていても、家賃収入は変わらない。この安心感が精神的な余裕につながっています。

良かった点②　レバレッジ効果

2件合計で約4,000万円弱の不動産資産を、自己資金を大きく使わずに保有できています。これは株式投資では実現できないレバレッジ効果です。ローンが返済されるにつれて純資産が増加する仕組みは、長期的な資産形成に強力に機能します。

想定外だった点①　管理の手間と判断コスト

管理会社に委託しているとはいえ、修繕の判断・入退去の対応・確定申告の処理など、オーナーとして判断しなければならない場面は想定より多くありました。本業・育児・副業と並行する中で、この「判断コスト」は軽視できないと感じています。

想定外だった点②　融資金利の影響

2件目のローン金利は2.875%です。購入時点では許容できる水準でしたが、今後の金利上昇局面ではキャッシュフローへの影響が出る可能性があります。長期戦略の中で、金利リスクへの備えは継続的に意識しています。

会社員が不動産投資を始める前に確認すべき5つのこと

①　生活防衛資金は確保できているか

不動産投資を始める前に、生活費12ヶ月分以上の現金が手元にあることを確認してください。不動産購入後に予期しない出費（修繕・空室）が重なっても、生活が揺らがない体制が必要です。

②　月次キャッシュフローが成立するか

購入後に家賃収入がローン返済・管理費・固定資産税を上回るか、少なくともトントンになるかを必ず試算してください。キャッシュフローがマイナスになる物件は、どれだけ将来性があっても避けるべきです。

③　自己資金の使い方を決めているか

頭金を入れるか・フルローンにするかは、自己資金の使い道全体を見て判断します。株式投資・生活防衛資金・教育費との兼ね合いで、不動産に入れる自己資金の上限を事前に決めておきましょう。

④　管理会社を信頼できるか

本業を持つ会社員が不動産投資を続けるには、信頼できる管理会社の存在が不可欠です。賃貸管理の質が、キャッシュフローと精神的余裕の両方に直結します。

⑤　長期保有を前提にしているか

不動産投資は短期売買よりも長期保有でローンを返済しながら純資産を積み上げるモデルが、会社員には向いています。「5年後に売って利益を取る」という発想より、「20〜30年保有して家賃収入を積み上げる」という視点で物件を選びましょう。

まとめ：会社員の不動産投資は「小さく始めて実績を積む」が正解

私の経験から言えることは、会社員の不動産投資は1件目をいかに小さく・安全に始めるかが成功の鍵だということです。

都内築古700万円という低価格物件で実務を学び、融資実績を作ったことが、3,280万円のフルローン取得につながりました。最初から大きな物件を狙うより、小さな1件目で土台を作る方が、長期的には大きな資産形成につながります。

現在の2物件の純資産合計は約246万円。ここから毎月のローン返済と家賃収入の積み上げで、50歳での純資産1.5億円・不労所得月50万円という目標に向けて、着実に前進していきます。

不動産投資に興味がある方は、まず情報収集から始めることをおすすめします。セミナーや個別相談を活用して、自分の属性（年収・勤続年数・自己資金）でどのような物件が取得できるかを把握することが、最初の一歩になります。

【著者プロフィール】
33歳・1歳娘の子育て世帯。コンサルティング会社勤務（年収700万円台）。不動産2物件・株式・副業を並行しながら、50歳までの純資産1.5億円を目指して資産設計中。このブログでは、実体験にもとづいた家族資産設計の考え方を発信しています。