「不動産投資って怪しくない？リスクが高そう……」
正直、私も1年前まではそう思っていました。でも、コンサルタントとして数字を分析し、複数の不動産投資セミナーに参加し、書籍を10冊以上読んだ末に、先日ついに首都圏の区分マンション（3,280万円）を購入しました。
今回は、購入を決断するまでの判断軸と、実際に買ってみて気づいたリアルをお伝えします。「不動産投資に興味はあるけど踏み出せない」という方の参考になれば幸いです。
このページの目次
なぜ株・投資信託だけでなく不動産に手を出したのか
NISAでインデックス投資を続けながら、なぜ不動産にも手を出したのか。理由は大きく3つあります。
① インフレヘッジとしての実物資産を持ちたかった
株や投資信託は価格変動リスクが高く、短期間で大きく下落することがあります。不動産は価格変動がゆるやかで、かつ家賃収入という「毎月入ってくるキャッシュフロー」が得られます。物価が上がれば家賃も上がりやすく、インフレに強い資産として機能します。
② レバレッジを使える唯一の投資手段だから
株や投資信託は原則自己資金の範囲内でしか投資できません。一方、不動産はローンを使うことで自己資金の何倍もの資産を動かせます。年収700万円台の会社員でも、3,000万円超の資産を銀行融資で運用できるのは不動産特有のメリットです。
③ 死亡・がん診断時にローンが消える（団信効果）
不動産投資ローンには団信（団体信用生命保険）が付いています。万が一死亡・高度障害になった場合、残りのローンが全額弁済され、家族に無借金の不動産が残ります。ガン団信を付帯すれば、がん診断時にも同様の効果があります。実質的に生命保険の代替機能を持つ点で、資産設計上非常に優れています。
購入した物件のスペックと収支の実数
今回購入したのは、首都圏・駅徒歩10分の区分マンション（1室）です。実際の数字を公開します。
- 物件価格：3,280万円
- エリア：首都圏（駅徒歩10分）
- 築年数：22年
- 専有面積：60㎡
- 月の家賃収入：13万円
- 表面利回り：4.76%（年間156万円÷3,280万円）
- 借入額：3,100万円 ／ 金利2.875% ／ 期間33年
- 月返済額：121,291円
- 管理費・修繕積立金：24,000円／月
収支をシンプルにまとめると以下の通りです。
- 月次CF（税引前）：13万円 − 121,291円 − 24,000円 ＝ ▲15,291円
- 年間CF（税引前）：▲183,492円
「マイナスじゃないか」と思った方、少し待ってください。不動産投資は税引前のキャッシュフローだけで判断すると損をします。ここに減価償却による節税効果が加わります。
節税効果を加えると実質収支はどうなるか
不動産投資の強みのひとつが、減価償却費を経費として計上できることです。
今回の物件で計算すると、建物価格を物件価格の65%（約2,132万円）、RC造マンションの残存耐用年数を25年（法定耐用年数47年−築22年）として計算すると、年間852,800円の減価償却費を計上できます。
給与所得と損益通算することで所得税・住民税が軽減されます。実効税率30%（所得税20%＋住民税10%）で計算すると、年間約255,840円（月換算21,320円）の節税効果が生まれます。
これを加味した実質収支はこうなります。
- 月次CF（節税込み）：▲15,291円 ＋ 21,320円 ＝ ＋6,029円
- 年間CF（節税込み）：＋72,348円
税引前ではマイナスだった収支が、節税効果を含めるとプラスに転じます。これが不動産投資における「節税しながら資産を増やす」という仕組みです。さらに、毎月のローン返済を通じて資産（物件の純資産価値）が積み上がっていくため、長期的な資産形成効果は数字以上に大きいと感じています。
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購入前に参加した不動産投資セミナーで学んだこと
物件を購入する前に、複数の不動産投資セミナーに参加しました。「怪しい」というイメージがあったセミナーですが、実際に参加して得られた学びは大きかったです。
良かった点
物件の選び方、融資の引き方、管理会社の選定基準など、書籍だけでは分からない実務的な知識が得られました。また、実際に不動産投資をしている同世代の会社員と繋がれたことも大きな収穫でした。
注意すべき点
セミナーによっては、特定の物件を購入させることが目的のものもあります。「今日決めないとこの条件では買えない」などのクロージングには冷静に対応することが大切です。私は複数のセミナーを比較した上で、最終的には自分で物件を探し、独立したFPにも相談してから購入を決めました。不動産投資セミナーは、「情報収集の場」として割り切って活用するのが正解です。
購入後のリアル：良かった点・想定外だった点
良かった点
毎月家賃が振り込まれる安心感は想像以上でした。株のように価格が毎日動いてハラハラすることがなく、精神的に安定します。確定申告で不動産所得の経費を計上することで、給与所得との損益通算ができ、所得税の還付を受けられた点も想定通りです。
想定外だった点
購入時の諸費用が予想より多かった点です。仲介手数料・登記費用・火災保険・ローン事務手数料などを合わせると、物件価格の約5〜7%が別途かかります。3,280万円の物件では160〜230万円程度の初期費用を現金で用意する必要がありました。資金計画は余裕を持って立てることを強くおすすめします。
30代会社員が不動産投資を始める前に確認すべき3つのこと
① 融資が引けるか（属性確認）
年収・勤務先・勤続年数・他のローン残高が審査に影響します。会社員は安定収入があるため融資を受けやすい属性ですが、まずは自分がどの程度の融資を引けるか確認しましょう。
② 手元現金はどれくらい残るか
購入後も修繕費・空室期間・ローン返済などの支出が続きます。生活防衛資金は別に確保した上で、余剰資金で投資に臨む姿勢が大切です。
③ 出口戦略（売却）をイメージできているか
「いつ・いくらで売るか」まで見据えた上で物件を選ぶ必要があります。首都圏・駅近の物件は売却時に買い手が付きやすく、出口が見えやすいのが利点です。
まとめ
- 表面利回り4.76%、節税込みの実質月次CFは＋6,029円
- 税引前キャッシュフローはマイナスでも、減価償却による節税効果で実質プラスになる
- 団信・ガン団信で「死亡・がん診断時にローンが消える」という保険機能も兼ねる
- 購入前に複数のセミナーへ参加し、プロへの相談を経てから決断することが大切
不動産投資は正しい知識と適切な物件選びができれば、30代会社員の資産形成において非常に有効な手段です。まずは無料のセミナーや個別相談から情報収集を始めてみてください。
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