都内築古区分ワンルームマンション投資のメリット・デメリット｜都内築古区分ワンルームマンションを選ぶ3つの理由

「築古マンションって大丈夫なの？」「古い物件はリスクが高いんじゃないか」——築古物件への投資を検討しているけれど、不安が拭えない方は多いと思います。

私は33歳、コンサルティング会社に勤める会社員です。現在不動産を2物件保有しており、そのうち1件目は都内の築古区分ワンルームマンション（購入価格700万円）です。この記事では、築古マンション投資のメリット・デメリットを整理した上で、私がなぜ都内築古区分ワンルームを選んだのか、その理由を3つの視点から解説します。

築古を検討中だけど踏み出せない方の疑問を、実体験をもとに解消します。

築古マンション投資のメリット

メリット①　購入価格が低く、利回りが出やすい

築古物件の最大のメリットは、購入価格が低いため実質利回りが出やすいことです。新築・築浅物件は価格が高い分、利回りが圧縮されます。一方、築古物件は価格が下がっている分、同じ家賃収入でも利回りが高くなります。

私の不動産①（都内築古）は700万円で購入しました。都内の立地でこの価格帯の物件は、新築では絶対に手が届かない水準です。低価格で購入できたことで、生活防衛資金480万円を維持しながら投資できました。

メリット②　価格下落リスクが小さい

不動産の価格は築年数が経つほど下落しますが、ある程度の築年数を超えると価格の下落が止まり、底値圏に達するという特徴があります。目安はおおよそ築30年前後です。この水準を超えた物件は、それ以上大きく値下がりしにくい。

新築・築浅物件は購入直後から価格が大きく下落するリスクがありますが、すでに底値圏にある築古物件はその心配が小さいです。

メリット③　減価償却を活用した節税効果

築古物件は耐用年数が短い（または超過している）ため、減価償却期間が短く・年間の経費計上額が大きくなるという節税メリットがあります。特に木造物件（法定耐用年数22年）は、耐用年数超過後の場合4年で全額償却でき、節税効果が高いです。RC造（法定耐用年数47年）の場合は異なりますが、いずれも確定申告時の経費計上として機能します。

メリット④　実務を学ぶコストが低い

不動産投資は「買った後」が本番です。管理会社とのやり取り・修繕判断・確定申告——これらの実務は、実際に物件を持って初めて身につきます。1件目で学ぶならば、高額物件より低価格の築古物件の方が、万一失敗してもダメージが小さいです。

築古マンション投資のデメリット・注意点

デメリット①　修繕リスクが高い

築古物件は設備が古い分、修繕リスクが高まります。給湯器・エアコン・水道管など、主要設備の交換時期が近づいている場合、購入後すぐに修繕費用が発生することもあります。

対処法は購入前のインスペクション（建物調査）と、家賃収入の5〜10%を修繕積立として積み上げることです。「修繕費は必ず発生するコスト」として収支計画に織り込むことが前提です。

デメリット②　融資条件が厳しくなる場合がある

築古物件は金融機関によって融資条件が厳しくなることがあります。特に木造物件で耐用年数超過の場合、融資期間が短くなる・融資が難しいケースがあります。RC造の区分マンションは比較的融資を受けやすい傾向があります。

デメリット③　入居者ニーズへの対応が必要

築年数が古いほど、設備の古さが入居者から敬遠される可能性があります。特にキッチン・浴室・トイレなどの水回りが古い場合、空室期間が長引くリスクがあります。リフォームによる入居者ニーズへの対応コストも考慮が必要です。

なぜ都内築古区分ワンルームなのか：3つの理由

デメリットを把握した上で、私がそれでも都内築古区分ワンルームを選んだ理由を解説します。これは単なる好みではなく、需給構造・価格特性・リスク管理の3つの観点から導いた結論です。

理由①　ワンルーム規制で新規供給が制限されている

東京都および多くの区市町村では、ワンルームマンション規制（ワンルーム条例）が設けられています。これは新築ワンルームマンションの建設に対して、戸数制限・最低専有面積・ファミリー向け住戸の併設義務などを課す規制です。

この規制により、都内の好立地エリアでは新規ワンルームの供給が実質的に制限されています。新しいワンルームが建てにくい環境では、既存の築古ワンルームへの賃貸需要が維持されやすいという構造が生まれます。

供給が制限されている市場では、既存物件の希少性が保たれます。これが都内築古ワンルームの空室リスクを相対的に低くしている要因の一つです。

理由②　都内への人口集中が続いており、賃貸需要が安定している

東京都への人口流入は、地方からの若年層・単身者・転勤族などによって継続しています。特に都心・都内近郊エリアでは単身世帯の賃貸需要が旺盛です。

理由①（ワンルーム供給制限）と組み合わせると、需要は維持・拡大する一方で供給は制限されるという構造になります。この需給バランスは、長期的な空室リスクの低減につながります。

地方物件と比較した場合、都内物件は購入価格は高いものの、この需給構造の安定性が長期保有における安心感につながっています。

理由③　築30年前後で価格の下限を迎え、値下がりしにくい

マンションの価格は一般的に築年数とともに下落しますが、築30年前後を境に価格の下落幅が小さくなり、底値圏に達する傾向があります。これは以下の理由からです。

• 建物価値（減価）がほぼゼロになり、土地価値が主体になる
• それ以上の価格下落を期待する買い手がおらず、需給が均衡する
• 都内の土地価値は長期的に下落しにくい

新築・築浅物件は購入直後から価格が大きく下落するリスクがありますが、すでに底値圏にある築古物件はこのリスクが小さいです。購入価格700万円の私の物件は、この底値圏にある価格帯であり、大きく値下がりするリスクが限定的と判断しています。

3つの理由をまとめると、都内築古区分ワンルームは「供給制限×需要安定×価格底値」という三拍子が揃った投資対象です。これが新築・地方物件ではなく、都内築古区分ワンルームを選んだ背景です。

築古物件を選ぶ際のチェックポイント

都内築古区分ワンルームの投資メリットを理解した上で、実際に物件を選ぶ際のチェックポイントを整理します。

まとめ：築古は「怖いもの」ではなく「理解して選ぶもの」

築古マンション投資のメリット・デメリットと、都内築古区分ワンルームを選ぶ3つの理由をまとめます。

メリット：低価格・高利回り・価格下落リスク小・節税効果・学習コストが低い

デメリット：修繕リスク・融資条件・入居者ニーズへの対応

都内築古区分ワンルームを選ぶ3つの理由

• ①ワンルーム規制で新規供給が制限されている
• ②都内への人口集中で賃貸需要が安定している
• ③築30年前後で価格の下限を迎え、値下がりしにくい

築古物件は「古いから危ない」のではなく、「理解して選べば合理的な投資対象になる」ものです。特に都内の築古区分ワンルームは、需給構造・価格特性の面で会社員の長期投資に向いた選択肢だと、実際に保有した経験から実感しています。

まずは良質なセミナーに参加して情報収集し、7つのチェックリストを確認した上で、物件探しを始めてみてください。

【著者プロフィール】
33歳・1歳娘の子育て世帯。コンサルティング会社勤務（年収700万円台）。不動産2物件・株式・副業を並行しながら、50歳までの純資産1.5億円を目指して資産設計中。このブログでは、実体験にもとづいた家族資産設計の考え方を発信しています。