「不動産投資を始めたいけど、何から確認すればいいか分からない」——20代で不動産投資を検討し始めたとき、多くの人がこの壁にぶつかります。
私は33歳、コンサルティング会社に勤める会社員です。1歳の娘を持つ子育て世帯で、現在不動産を2物件保有しています。1件目（都内築古700万円）を購入する前に確認しておけばよかったこと、実際に確認して良かったことを、チェックリスト形式で公開します。
この記事を読めば、会社員が不動産投資を始める前に確認すべき7つのポイントが分かります。
このページの目次
チェック① 生活防衛資金は確保できているか
不動産投資を始める前の最優先確認事項は、生活防衛資金の確保です。不動産購入後は空室・修繕・金利上昇など予期しない支出が発生します。このとき生活防衛資金がないと、投資資産を取り崩すか借金をするかという最悪の選択を迫られます。
目安は生活費12ヶ月分以上の現金です。私は現在480万円の現金を手元に置いており、不動産の収支が悪化しても生活が揺らがない設計にしています。
チェック基準：現金が生活費12ヶ月分以上ある → GO / 以下 → 先に現金を積み上げる
チェック② 月次キャッシュフローの試算はできているか
物件購入前に、月次のキャッシュフローを必ず試算します。計算式は以下の通りです。
月次CF ＝ 家賃収入 − ローン返済 − 管理費 − 修繕積立 − 固定資産税（月割）
この計算で月次CFがプラスになる物件を選ぶことが基本です。さらに空室率90%（空室1〜2ヶ月/年）・修繕費5〜10%を差し引いた実質CFがプラスかどうかまで確認します。
表面利回りが高くても、管理費・修繕積立・ローン返済を差し引くと実質CFがマイナスになる物件は、毎月手出しが発生する「負動産」になります。不動産CFの考え方を事前に理解しておくことが重要です。
チェック基準：実質CF（空室・修繕考慮後）がプラス → GO / マイナス → 物件を再検討
チェック③ 融資の与信枠を把握しているか
不動産投資で使える融資額（与信枠）は、年収・勤続年数・現在の借入残高・資産状況によって決まります。自分がどれくらいの融資を受けられるかを事前に把握せずに物件を探すと、「良い物件を見つけたのに融資が通らなかった」という事態になります。
与信枠の把握には以下の方法があります。
- 不動産投資専門の金融機関に事前相談する
- 不動産会社経由で融資シミュレーションを依頼する
- 良質なセミナーに参加して個別相談で確認する
私の場合、年収700万円台・会社勤務（最低でも1年以上）という属性が評価され、1件目の融資審査を通過しました。2件目のフルローン（3,280万円）は1件目の実績があったことで承認されています。会社員の属性は不動産融資において有利に働くことが多いです。
チェック基準：融資可能額の目安を把握している → GO / 不明 → まず金融機関か不動産会社に相談
チェック④ 投資目的が明確か
「なんとなく不動産投資をしたい」という状態で始めると、物件選定・融資交渉・管理方針のすべてで判断軸がブレます。不動産投資を始める前に、以下を明確にしておきましょう。
- 目的：インカムゲイン（家賃収入）重視か、キャピタルゲイン（売却益）重視か
- 目標：何年後にいくらの家賃収入を得たいか
- 物件タイプ：区分マンションか一棟物件か、新築か中古か
- エリア：都内か首都圏か地方か
私の目的は50歳までに家賃収入月30万円というインカムゲイン重視の設計です。この目標が明確だったことで、都内・首都圏エリアの区分マンションという物件選定の方向性が自然に決まりました。
チェック基準：目的・目標・物件タイプが言語化できている → GO / 曖昧 → まず目標設定から
チェック⑤ 管理会社を選ぶ基準を持っているか
本業を持つ会社員が不動産投資を続けるには、信頼できる管理会社の存在が不可欠です。管理会社の質が、空室期間・家賃滞納対応・修繕判断のすべてに直結します。
管理会社を選ぶ際の確認ポイントは以下の通りです。
| 確認項目 | 良い管理会社 | 要注意な管理会社 |
|---|---|---|
| 入居者募集力 | 複数の仲介会社と提携・自社仲介も可能 | 自社のみ・募集力が弱い |
| 報告の頻度・質 | 定期的な収支報告・問題は即連絡 | 連絡が遅い・報告が曖昧 |
| 修繕対応 | 複数業者から見積もり・オーナーに相談 | 高額修繕を勝手に発注 |
| 管理戸数・実績 | エリアに精通・管理戸数が一定以上 | 実績が少ない・エリア外 |
管理会社は購入後に変更することもできますが、手間がかかります。物件購入前に管理会社の候補を複数比較しておくことをおすすめします。
チェック基準：管理会社の候補と選定基準がある → GO / なし → 購入前に複数社を比較
チェック⑥ 税務・確定申告の知識があるか
不動産投資を始めると、毎年確定申告が必要になります。会社員で給与のみの場合は年末調整で完結しますが、不動産収入が加わると確定申告が必須です。
事前に理解しておくべき税務知識は以下の通りです。
- 減価償却：建物部分を耐用年数で割って毎年経費計上できる。節税効果が大きい
- 損益通算：不動産所得が赤字の場合、給与所得と合算して税金を減らせる
- 青色申告：青色申告特別控除（最大65万円）が使えるため、不動産投資家は青色申告がおすすめ
- 経費計上できるもの：管理費・修繕費・ローン利息・交通費（物件確認）・セミナー参加費など
私は副業・不動産収入があるため、毎年確定申告を行っています。初年度は税理士に相談して仕組みを理解した上で、2年目以降は自分で申告しています。
チェック基準：確定申告・減価償却の基礎を理解している → GO / 不明 → 税理士相談か書籍で事前学習
チェック⑦ 長期保有を前提にしているか
不動産投資で会社員が成功するモデルは、長期保有でローンを返済しながら純資産を積み上げることです。短期売買・値上がり益狙いのモデルは、相場読みが必要で会社員には難易度が高いです。
長期保有を前提にすると、物件選定の基準が変わります。
- 売却益より家賃収入の安定性を重視する
- 流行りのエリアより賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ
- 新築プレミアムより実質利回りが出る中古物件を選ぶ
- 5〜10年後の売却より20〜30年後の完済後の姿を描く
私の不動産①（都内築古）は、購入から現在まで安定した家賃収入を生み続けています。リスクを把握した上で長期保有する姿勢が、安定した資産形成につながっています。
チェック基準：20年以上の長期保有を前提に物件を選べる → GO / 短期売却を期待している → 戦略を再考
7つのチェックリスト：まとめ
| # | チェック項目 | GO条件 |
|---|---|---|
| ① | 生活防衛資金 | 現金が生活費12ヶ月分以上 |
| ② | 月次CFの試算 | 実質CFがプラス |
| ③ | 融資与信枠の把握 | 融資可能額の目安を把握済み |
| ④ | 投資目的の明確化 | 目的・目標・物件タイプが言語化済み |
| ⑤ | 管理会社の選定基準 | 候補と基準を事前に整理済み |
| ⑥ | 税務・確定申告の知識 | 減価償却・損益通算の基礎を理解 |
| ⑦ | 長期保有の前提 | 20年以上の保有を前提に選定できる |
7つすべてがGOの状態になったとき、初めて物件探しを本格化させるのが理想です。ただし、完璧を求めすぎると行動が止まります。チェック①②③が揃った時点で動き始め、④〜⑦は物件探しと並行して学んでいく——このくらいの柔軟さが、実際には機能します。
不動産投資は「始めてから学ぶ」部分も大きいです。まずは良質なセミナーに参加して情報収集を始めることが、30代からの不動産投資の現実的な第一歩になります。
【著者プロフィール】
33歳・1歳娘の子育て世帯。コンサルティング会社勤務（年収700万円台）。不動産2物件・株式・副業を並行しながら、50歳までの純資産1.5億円を目指して資産設計中。このブログでは、実体験にもとづいた家族資産設計の考え方を発信しています。