団体信用生命保険とは｜不動産投資で2件目だけ団信に加入した理由を解説

不動産投資を検討していると、必ず出てくるのが「団信（団体信用生命保険）」という言葉です。住宅ローンでは当たり前のように付いている団信ですが、不動産投資ローンでは物件や金融機関によって条件が異なります。

私は33歳、不動産を2物件保有している会社員です。1件目（都内築古・滋賀銀行融資）と2件目（首都圏・オリックス銀行フルローン）で団信の扱いが異なり、2件目で団信を活用することで約3,280万円の死亡保障を確保しています。この記事では、団信の仕組みを解説しながら、私が2件目だけ団信に加入した理由を正直に語ります。

団体信用生命保険（団信）とは何か

基本的な仕組み

団信とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残高が完済される生命保険です。銀行・保険会社・借り手の3者の関係で成り立っています。

• 契約者：ローンを借りた本人
• 被保険者：同上
• 受取人：金融機関（ローン残高分）
• 保険料：多くの場合、金利に含まれる形で負担

万一のとき、金融機関がローン残高分の保険金を受け取り、ローンが完済されます。残された家族は、ローンのない不動産をそのまま引き継ぐことができます。

団信は「保険」として機能する

団信は実質的に生命保険です。必要保障額の計算において、私が団信（約3,700万円）を収入・保障合計に含めているのはこのためです。ローン残高分がそのまま死亡保障として機能するため、個人の生命保険の必要額が大幅に下がります。

不動産投資ローンの団信：住宅ローンとの違い

不動産投資ローンでは、団信への加入が任意または条件付きになるケースがあります。団信なしを選ぶと金利が下がる代わりに、万一のときにローンが残ります。

私の1件目：団信なしを選んだ理由

1件目（都内築古・購入価格700万円・滋賀銀行540万円融資）では、団信なしのローンを選びました。理由は以下の通りです。

理由①　物件価格・ローン残高が小さい

540万円という融資額は、共働き世帯の必要保障額の計算において、それほど大きな影響を与えません。万一のとき540万円のローンが残ったとしても、妻の収入・遺族年金・金融資産で十分対応できると判断しました。

理由②　団信なしの方が金利が低かった

1件目の金融機関（滋賀銀行）では、団信なしを選ぶことで金利が低くなる条件でした。700万円の物件に対して540万円という小さなローンであれば、団信の保障より金利コストを下げる方がトータルで合理的と判断しました。

理由③　会社の団体保険でカバーできていた

1件目購入時点では、会社の団体保険で一定の死亡保障が確保されていました。540万円のローン残高であれば、団体保険の保障範囲内でカバーできると判断しました。

私の2件目：団信ありを選んだ理由

2件目（首都圏・3,280万円・オリックス銀行フルローン・金利2.875%・33年）では、団信ありを選びました。1件目と判断が変わった理由を解説します。

理由①　ローン残高が大きく、家族への影響が甚大になる

3,280万円というフルローンは、万一のとき家族に与える影響が1件目とは桁違いです。団信なしで死亡した場合、3,280万円のローンが残った状態で家族が物件を引き継ぐことになります。賃貸収入でローンを返済し続けるか、物件を売却するかという判断を、悲しみの中で家族が迫られます。

団信に加入することで、万一のときローンが完済され、物件（および家賃収入）がそのまま家族に残ります。これが家族資産を守る設計として最も合理的と判断しました。

理由②　死亡保障として3,280万円が確保される

2件目の団信に加入することで、3,280万円の死亡保障が確保されます。1件目の団信なし（ローン残高約459万円）と合わせると、不動産ローン関連の実質的な死亡保障は約3,700万円以上になります。

これにより個人の生命保険の必要額がほぼゼロになるという判断の根拠になっています。団信は不動産投資と保険設計を連動させる重要な要素です。

理由③　金利上乗せコストが許容範囲内だった

オリックス銀行の団信は金利に含まれる形で負担します。2.875%という金利の中に団信コストが織り込まれており、団信なしと比較した場合の追加コストは月数千円程度でした。3,280万円の保障に対してこのコストは十分許容範囲と判断しました。

団信を活用する際の注意点

注意点①　健康状態の告知が必要

団信への加入には健康状態の告知が必要です。持病・既往症によっては団信に加入できない場合があります。加入できない場合は「ワイド団信」（引受基準緩和型）を検討するか、団信なしでローンを組む選択になります。

注意点②　保障内容は金融機関によって異なる

団信の基本保障は死亡・高度障害ですが、金融機関によっては三大疾病特約・八大疾病特約などのオプションがあります。特約を追加すると保障範囲が広がりますが、金利上乗せコストも増えます。必要な保障と追加コストのバランスで判断しましょう。

注意点③　団信は「保険の代替」として設計する

団信の保障額（ローン残高）は、物件の返済が進むにつれて減少します。購入直後は最大ですが、20〜30年後には残高が減り、保障額も小さくなります。ライフステージの変化に合わせて、必要保障額を定期的に再計算することが重要です。

団信を「資産設計の一部」として考える

団信は単なるローン付帯保険ではなく、家族資産設計の重要なパーツとして位置づけることができます。

私の資産設計における団信の役割を整理するとこうなります。

これらを合算すると、共働き世帯として個人の生命保険がほぼ不要という計算になります。団信を保険設計に組み込むことで、保険料を最小化しながら必要な保障を確保できます。

まとめ：団信は不動産投資と保険設計をつなぐ重要な要素

• 団信とは、死亡・高度障害時にローン残高が完済される生命保険
• 不動産投資ローンでは団信の加入が任意になるケースがある
• 私は1件目（540万円）は団信なし・2件目（3,280万円）は団信ありを選択
• 2件目で団信を選んだ理由は「ローン残高が大きく家族への影響が甚大」「3,280万円の死亡保障として機能する」「コストが許容範囲」の3点
• 団信は保険設計と連動させることで、個人保険の必要額を大幅に削減できる

不動産投資を検討している方は、購入前のチェックリストの中に「団信をどう活用するか」を必ず組み込んでください。団信の設計が保険設計・資産設計全体に大きく影響します。

【著者プロフィール】
33歳・1歳娘の子育て世帯。コンサルティング会社勤務（年収700万円台）。不動産2物件・株式・副業を並行しながら、50歳までの純資産1.5億円を目指して資産設計中。このブログでは、実体験にもとづいた家族資産設計の考え方を発信しています。