「不動産投資ローンって、実際どんな属性なら通るの？」
これが一番知りたいことのはずだ。ネットには「年収500万以上」「勤続3年以上」といった一般論は溢れているが、実際に審査を通過した人の具体的な数字はなかなか出てこない。
私はオリックス銀行で不動産投資ローンの審査に通過した。2件目の購入で、フルローン3,280万円だ。この記事では、審査時の属性をそのまま公開する。一般論ではなく、実際に通過した一人のケースとして参考にしてほしい。
結論：審査通過時の属性一覧
- 年収：720万円（本業のみ）
- 勤続年数：3.5年
- 勤務先：コンサルティング会社（正社員）
- 副業：あり（小売・青色申告）
- 既存ローン：460万円（1件目の不動産投資ローン残高）
- 物件：都内ファミリー区分マンション
- 借入額：3,280万円（フルローン）
- 金利：2.875%
- 返済期間：33年
- 団信：あり
これが実際に審査を通過したときの属性だ。以下で各項目の背景と、審査で重視されたと感じたポイントを解説する。
年収720万円：本業のみで申告
申込時の年収は720万円だった。副業収入（小売・青色申告）もあったが、ローン申込では本業の年収のみを使用した。
副業収入をローン審査に使う場合、原則として2年以上の確定申告実績が必要になる。私の場合は副業収入の実績年数がローン審査の基準を満たしていなかったため、本業年収のみで申込みをした。
結果的に720万円の本業年収だけで3,280万円のフルローンが通った。年収倍率で見ると約4.5倍だ。オリックス銀行の審査では年収倍率10倍程度まで対応可能とされているため、この水準は余裕のある範囲だったと思われる。
勤続年数3.5年：転職後でも問題なかった
勤続年数は3.5年だった。一般的に不動産投資ローンの審査では「勤続3年以上」が一つの目安とされているが、ギリギリではなく半年程度の余裕があった状態だった。
コンサルティング会社という業種は、金融機関の審査において比較的評価が高いとされている。ただし、これは一般論であり、個別の審査内容は金融機関によって異なる。
1件目の融資（滋賀銀行）を取得したときは勤続1年以上で通過している。2件目のオリックス銀行では勤続3.5年という実績が、返済能力の安定性として評価されたと感じている。
副業あり・青色申告：マイナスにはならなかった
副業（小売業）を個人事業主として営んでおり、青色申告をしている。副業の存在がローン審査にマイナスに働くのでは、と心配している人も多いと思う。
結論から言うと、私のケースではマイナスにはならなかった。ただし注意点がある。
副業収入が赤字申告になっている場合、所得が減少して審査に不利に働く可能性がある。私の場合は副業が黒字であり、本業年収に加えて安定した収入源があるという印象を与えられたと思われる。
青色申告をしていることで、収支が明確に管理されていることも評価につながったと感じている。副業をしている人は、確定申告の内容を整理してから申込むことをすすめる。
既存ローン460万円：1件目の残債をどう見られたか
1件目の不動産投資ローン残高が約460万円あった状態で2件目の審査を受けた。
既存ローンは返済負担率の計算に影響するため、審査上のハードルになると思っていた。ただ、1件目の物件がキャッシュフローを生んでいること（収益物件として機能していること）が評価され、マイナス要因よりもプラス要因として働いたと感じている。
不動産投資ローンの審査では、既存物件の収益性も審査対象になる。1件目の実績（家賃収入・空室状況・返済状況）がしっかりしていると、2件目以降の審査が通りやすくなる傾向がある。
1件目の融資実績と審査の詳細については滋賀銀行ジャストサポートの口コミ・審査通過の実体験にまとめている。
物件：都内ファミリー区分マンション
物件は都内のファミリー向け区分マンションだ。物件の属性もローン審査に影響する。
オリックス銀行が融資対象とする物件の条件として、築年数・立地・物件の担保評価が重要になる。都内物件は担保評価が高くなりやすく、融資が通りやすい傾向がある。
物件価格3,280万円に対してフルローンが通ったのは、物件の担保評価が融資額を上回っていたことが大きいと考えている。
オリックス銀行を選んだ理由
2件目でオリックス銀行を選んだのには理由がある。
1件目の滋賀銀行は初心者向けの融資という位置づけで、2割の自己資金が必要だった。2件目では1件目の実績を活かしてフルローンに挑戦したかった。
オリックス銀行は不動産投資ローンに積極的な金融機関として知られており、フルローン・高額融資にも対応している。2件目以降の投資家が利用するルートとして王道の選択肢だ。
金利は2.875%と他行と比較してやや高めだが、フルローンで自己資金を温存できるメリットと天秤にかけて選択した。
オリックス銀行のローン詳細についてはオリックス銀行不動産投資ローン口コミ・実体験レポートで詳しく解説している。
2件目のローン審査で意識したこと
2件目の審査に向けて、事前に意識して準備したことを整理する。
- 1件目の返済実績を作る：滞納なく返済を続けることで信用情報をクリーンに保った
- 確定申告を整理する：副業の収支を明確にし、青色申告で管理を徹底した
- 物件の収益性を確認する：1件目の空室リスクを最小化し、キャッシュフローを維持した
- 自己資金を温存する：フルローンを狙うために、自己資金を手元に残す選択をした
不動産投資ローン審査でよくある疑問
Q. 副業収入があるとローン審査に不利？
副業収入が黒字で確定申告をしている場合は、必ずしも不利にはなりません。ただし赤字申告は所得を押し下げるためマイナスになる可能性があります。申込前に確定申告の内容を確認してください。
Q. 既存ローンがあると2件目は難しい？
1件目の返済実績と物件の収益性が評価されれば、2件目の審査は通りやすくなります。1件目を安定的に運用することが2件目への布石になります。
Q. フルローンは誰でも通る？
フルローンは物件の担保評価・収益性・申込者の属性の3点が揃ったときに通過しやすくなります。「誰でも通る」わけではなく、物件と属性の組み合わせによります。
Q. 年収はいくらあれば審査が通りやすい？
目安は500万円以上とされていますが、年収だけでなく勤続年数・既存ローン・物件の担保評価との組み合わせで判断されます。700万円台の年収があれば、物件と属性が合えばフルローンも十分射程内です。
まとめ：実際に通過した属性と教訓
オリックス銀行で3,280万円のフルローン審査に通過したときの属性をまとめる。
- 年収720万円（本業のみ）：副業収入は審査に使わなかった
- 勤続3.5年：3年以上の実績が一つのポイント
- 副業あり・青色申告：黒字申告であればマイナスにはならなかった
- 既存ローン460万円：1件目の返済実績と収益性がプラス評価につながった
- 都内区分マンション：担保評価の高い物件選びが重要
不動産投資ローンの審査は、年収だけで決まるわけではない。物件・属性・既存実績の組み合わせで通過可能性が大きく変わる。1件目で実績を作り、2件目でフルローンを狙うというルートは、再現性のある戦略だと感じている。
※本記事の内容は個人の体験に基づくものです。金融機関の審査基準は変更される場合があります。最新の審査基準は各金融機関に直接ご確認ください。
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